Dans un contexte de transition énergétique, le diagnostic de performance énergétique (DPE) est devenu un critère incontournable pour vendre ou louer un bien immobilier. Les maisons bâties avant 1948, souvent énergivores, sont particulièrement concernées par ce diagnostic.
Le DPE permet d’évaluer la consommation énergétique d’un logement ainsi que ses émissions de gaz à effet de serre. Obligatoire en cas de vente ou de location, il classe les logements de A (très performant) à G (très énergivore), sur la base d’un rapport établi par un diagnostiqueur certifié.
Jusqu’en 2021, ce classement reposait en partie sur les factures des occupants. Une méthode jugée peu fiable, remplacée depuis le 1er juillet 2021 par le calcul 3CL, qui s’appuie uniquement sur les caractéristiques physiques du bâtiment : isolation, chauffage, ventilation, surface…
Si cette réforme a apporté plus d’objectivité, elle présente des limites pour les bâtis d’avant 1948. L’inertie thermique, les matériaux traditionnels ou la capacité naturelle à réguler l’humidité ne sont pas toujours bien pris en compte par les grilles d’évaluation standard.
Selon une étude de l’Observatoire national de la rénovation énergétique (ONRE), 34 % des logements construits avant 1948 sont aujourd’hui classés F ou G. Ce mauvais classement pèse sur la valeur du bien et peut compliquer sa vente, d’autant plus qu’un audit énergétique est désormais obligatoire en cas de mise en vente d’un logement classé F ou G depuis avril 2023.
Plusieurs travaux peuvent permettre de rehausser la performance énergétique d’un logement ancien.
1. Isoler efficacement : les principales déperditions se situent au niveau des toitures (25 à 30 %), des murs (20 à 25 %) et des fenêtres (10 à 15 %). Une bonne isolation des combles, des murs et des planchers, accompagnée du remplacement des fenêtres par du double vitrage, est essentielle.
2. Rénover le chauffage : le remplacement d’un système vétuste par une pompe à chaleur, un poêle à bois ou un dispositif solaire améliore nettement le DPE. Les systèmes au fioul ou au gaz, eux, sont pénalisés dans le calcul.
3. Réguler la température : installer des thermostats pièce par pièce permet une consommation plus fine et mieux maîtrisée.
4. Ventiler correctement : une ventilation efficace contribue à une meilleure gestion de l’humidité et à une performance thermique plus stable.
Des dispositifs existent pour alléger le coût des rénovations :
MaPrimeRénov’, avec un bonus spécifique pour les passoires énergétiques ;
Les Certificats d’économies d’énergie (CEE) ;
L’Éco-prêt à taux zéro (PTZ) ;
Le Prêt Avance Rénovation, remboursable à la revente ;
Des aides locales, ainsi qu’une TVA réduite et parfois une exonération temporaire de taxe foncière.
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